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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~2180 萬~~1980 萬
參考單價：188.75 萬/坪
地址：高雄市鳳山區南正二路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：10.49 坪 (不含車位面積)
主建物面積：10.49 坪
土地面積：24.12 坪
樓別/樓高：整棟 / 1樓
屋齡：54 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 店面

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：五甲國小
鄰近公園：南榮兒童公園
生活機能：肉豆公市場
附近交通：輕軌站
面臨路寬：18米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地段與人流：位於鳳山五甲核心商圈，鄰近輕軌站、肉豆公市場及學校，日常人車流量穩定。 2. 店面條件：邊間設計且面寬達 8.5 米，曝光度高，非常適合吸引路過客源。 3. 穩定收益：目前處於出租狀態，月租金收入約 5 萬元，具備被動投資效益。 4. 經營彈性：現況登記僅一樓，若未來有重建或增建計畫，可增加使用空間。
劣勢	1. 屋齡偏高：建物已達 54 年，老舊程度可能影響銀行貸款成數、年限或後續維修成本。 2. 坪數疑點：資料顯示登記總坪數為 10.49 坪，但介紹提及地坪 24.12 坪，兩者落差需釐清法律權益與實際使用價值。 3. 缺乏車位：無附設車位，對需要停車空間的餐飲或零售業可能形成限制。 4. 貸款風險：高齡建物在申辦房貸時，銀行審核通常較為嚴格，可能影響買方資金周轉。
機會	1. 區域增值：五甲商圈持續發展，配合輕軌路網，長期持有具保值與增值潛力。 2. 重建潛能：若資金允許進行重建規劃，可大幅提升坪效與整體資產價值。 3. 多元租戶：商圈適合餐飲、美容或教育產業，未來招租選擇範圍廣，降低特定產業衰退風險。 4. 抗通膨：商業不動產在長期趨勢中，通常能作為對抗物價上漲的資產配置工具。
威脅	1. 維護成本：老舊建物潛在的結構安全或消防法規改善費用可能較高昂。 2. 租約風險：依賴單一現有租戶，若租約到期未能續約，空置期間將影響現金流。 3. 市場波動：若整體房市或商圈人流下滑，租金收入與房價可能面臨回調壓力。 4. 法規限制：舊建物重建或改建需符合當地建築法規，若無法通過審核將限制開發潛力。

2. 物件評論

此物件位於高雄鳳山五甲的核心地段，具備良好的商業曝光度與穩定的租金回報，對於尋求長期資產配置的買方來說，具有相當吸引力。然而，建物高達 54 年的屋齡是主要考量點，不僅可能影響貸款條件，還涉及潛在的整建費用與風險。若您資金充裕且有意透過重建來提升資產價值，此屋值得考慮；反之，若您尋求短期高穩定性且無力承擔老屋潛在成本，則建議需再審慎評估。綜合而言，此物件適合具備重建規劃或現金流充裕的投資客購買。

問與答

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吳寶雯(仲介，收取服務費)

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